Yunanistan’da Ev Sat谋n Alma S眉recinizde Yan谋n谋zday谋z
Get Golden Visa olarak d眉nyan谋n bir莽ok yerinden aile ve yat谋r谋mc谋ya Yunanistan’da ev alma s眉re莽lerinde dan谋艧manl谋k sa臒lad谋k.
Siz de Yunanistan’da m眉lk alma yolculu臒unuzda ba臒谋ms谋z dan谋艧manlar谋m谋zdan yard谋m almak i莽in bize ula艧谋n.
Yunanistan gayrimenkul piyasas谋 zor bir d枚nemden ge莽ti. 艦imdi ise geri d枚nme zaman谋. Bu yaz谋da, a艧a臒谋daki konumlardaki emlak fiyatlar谋na odaklanacak ve trendleri yak谋ndan inceleyece臒iz:
Yunanistan gayrimenkul piyasas谋, ge莽irdi臒i ekonomik kriz sebebiyle, en hafif tabirle zor bir d枚nemden ge莽ti. 2013-2014 y谋llar谋nda uygulamaya koydu臒u Golden Visa (Alt谋n Vize) program谋yla 2018-2019 y谋llar谋nda 眉lkeye ciddi yabanc谋 sermaye giri艧iyle birlikte ekonomi canland谋. COVID19 bir duraklama yaratsa da, 2019 se莽imleriyle gelen liberal h眉k眉metin, uygulamaya koydu臒u ak谋ll谋 politikalar sayesinde, yabanc谋 yat谋r谋mc谋 ilgisi g眉莽l眉 bir 艧ekilde geri d枚n眉yor. Bu geli艧melerle birlikte, gayrimenkul fiyatlar谋, ekonomik krizin tetikledi臒i 2015/2017 y谋llar谋ndaki tarihi d眉艧眉k seviyelerinden y眉kseli艧 trendinde.
A艧a臒谋daki tablo Yunanistan Merkez Bankas谋 Konut Endeksi’ni g枚stermektedir. 2008’in 3. 莽eyre臒inde 102.20 ile t眉m zamanlar谋n en y眉ksek seviyesinde olan endeks, ekonomik kriz sebebiyle, 2017 y谋l谋n谋n 眉莽眉nc眉 莽eyre臒inde %40’tan fazla d眉艧m眉艧 ve 58.90 seviyesinde dibe vurmu艧tu. A臒ustos 2018’de AB/IMF mali yard谋m program谋ndan ba艧ar谋yla 莽谋kan Yunanistan, finans ve gayrimenkul yat谋r谋mc谋lar谋n谋n 眉lkenin ba艧ar谋 hikayesinden hareketle ve fiyatlar谋n artaca臒谋 beklentisiyle, al谋m yapmaya ba艧lamas谋yla, ciddi yabanc谋 sermaye 莽ekmi艧 ve ekonomi 眉zerinde h谋zl谋 olumlu etkiler yaratm谋艧t谋r.
2018 y谋l谋ndan itibaren gayrimenkul/konut fiyatlar谋 y眉kseli艧 e臒ilimi g枚sterse de, 2020 de臒erleri hala tarihi en y眉ksek seviyenin %35 alt谋nda ve 2006-2020 aras谋ndaki endeks ortalamas谋ndan (77.59 ile) %14 daha d眉艧眉k.
Gayrimenkul yat谋r谋mlar谋nda al谋rken kazand谋臒谋n谋z bir s谋r de臒il. Dolay谋s谋yla, piyasan谋n taban yapt谋臒谋 donem al谋rsan谋z, piyasadaki genel de臒er art谋艧lar谋ndan faydalan谋rs谋n谋z. Yukar谋daki tablo, a莽谋k莽a Yunanistan’da al谋c谋lar a莽谋s谋ndan f谋rsat bir pazar oldu臒unu g枚steriyor.
Ancak, esas soru, yukar谋daki fiyat trendi t眉m Yunanistan’da ayn谋 艧ekilde mi oldu? Yoksa 眉lkenin farkl谋 k枚艧elerinde farkl谋 fiyat hareketleri mi oldu? Yunanistan鈥檇a nerede yat谋r谋m yaparsak yapal谋m, kazan谋r m谋y谋z? Yoksa baz谋 b枚lgeler di臒erlerinden daha fazla m谋 kazan莽 vadediyor?
Evet, emlak piyasas谋ndaki fiyat de臒i艧iklikleri t眉m 眉lkede ayn谋 艧ekilde geli艧medi. E臒ilimler b枚lgeler aras谋nda farkl谋l谋k g枚sterdi. Bunu daha iyi anlamak i莽in Spitogatos B枚lgesel Fiyat Endeksi’ne bakabiliriz.
Spitagatos Fiyat Endeksi’nin yaln谋zca istenen fiyatlardaki (ger莽ekle艧en fiyattaki de臒il) e臒ilimleri yans谋tt谋臒谋n谋 belirtelim. Bu nedenle, sa臒l谋kl谋 bir k谋yaslama arac谋d谋r, ancak nihai sat谋艧 fiyatlar谋 a莽谋s谋ndan mutlaka do臒ru de臒ildir. Ayl谋k veya y谋ll谋k olarak sunulan rakamlar, yaln谋zca de臒i艧imin istatistiksel bir 枚l莽眉s眉 olarak i艧lev g枚recektir. 陌statistiksel de臒i艧im hesaplamalar谋ndaki baz, endeks de臒erinin 10.000 olarak kabul edildi臒i 2011 y谋l谋ndaki Yunanistan ortalama konut fiyatlar谋 olacakt谋r.
Bu makalede incelemeye ald谋臒谋m谋z b枚lgeler, 2017 y谋l谋ndan beri yabanc谋 yat谋r谋mc谋lar谋n radar谋nda olan b枚lgelerdir.
S眉rpriz bir sonu莽 de臒il – Yunanistan’谋n ba艧kenti Atina, yabanc谋 yat谋r谋mc谋 i艧tah谋n谋n en g眉莽l眉 oldu臒u b枚lgeler listesinde ba艧谋 莽ekiyor. 脺lkenin en aktif ekonomik g眉c眉 olmas谋, uluslararas谋 arenada bilinen yabanc谋 okullar谋n olmas谋 ve yabanc谋 莽al谋艧anlara sundu臒u imkanlarla Atina her zaman liste ba艧谋 olmu艧 ve olmaya devam edecektir. Uzun bir i艧 g眉n眉nden sonra plaja gidip, g眉n眉n yorgunlu臒unu atabilecek deniz keyfi sunan bir AB ba艧kenti olan Atina, Yunanistan鈥櫮眓 di臒er b枚lgeleri bir kenara, Avrupa鈥檇a bir莽ok yat谋r谋m b枚lgesini de g枚lgesinde b谋rakmaktad谋r.
Atina’y谋 Mikonos ve Santorini gibi d眉nyaca me艧hur baz谋 Yunan adalar谋 takip etmektedir. Yunanistan’谋n g眉neydo臒usunda, y眉z枚l莽眉m眉 bak谋m谋ndan en b眉y眉k Yunan adas谋 olan Girit, y谋l谋n en az谋ndan bir b枚l眉m眉n眉 ge莽irmek i莽in pek 莽ok yabanc谋n谋n ev ald谋臒谋 ve yerle艧ti臒i bir destinasyondur. Yunanistan’谋n bat谋s谋nda, 陌talya’ya bakan Korfu, bir莽ok yabanc谋n谋n ev sat谋n almak i莽in g枚z眉n眉 dikti臒i 莽ok g眉zel bir ba艧ka Yunan adas谋d谋r.
Atina’ya biraz daha detayl谋 bakal谋m ve en y眉ksek talep g枚ren iki b枚lgede emlak fiyat hareketlerini analiz edelim: Atina 艧ehir merkezi ve g眉neydeki Atina Riviera olarak bilinen sahil hatt谋.
Atina 艦ehir Merkezi
2011’de Yunanistan i莽in endeks de臒eri genel olarak 10.000 olarak belirlenirken, Atina merkezi i莽in endeks de臒eri 9.409 ile 眉lke ortalamas谋n谋n alt谋ndayd谋. Bu a艧amada, ekonomik kriz zaten ba艧lam谋艧t谋, ancak hen眉z derinle艧memi艧ti.
2017 y谋l谋nda gayrimenkul fiyatlar谋 taban yapt谋. Ayn谋 y谋l, Atina Konut Fiyat Endeksi 4.632鈥檡e inerek 2011鈥檇en o g眉ne de臒in %50鈥檇en fazla bir d眉艧眉艧e i艧aret etti.
2020 y谋l谋nda ayn谋 endeks 7.015鈥檈 莽谋kt谋. 2017 seviyesinden bir d眉zeltme kaydetti, ama krizin ba艧lang谋莽 d枚nemi olan 2011鈥檈 k谋yasla halen %25 a艧a臒谋da.
Atina 艧ehir merkezindeki fiyatlar谋n son on y谋lda ciddi bir oynakl谋k g枚sterdi臒i do臒ru; ancak yabanc谋 yat谋r谋mc谋n谋n ilk girdi臒i piyasa ve fiyatlar谋n h谋zl谋 bir d眉zeltme yasad谋g谋 piyasa oldu臒u da do臒ru. En 枚nemlisi, hala sa臒lam bir yukar谋 y枚nl眉 harekete de gebe oldu臒unu g枚r眉yoruz.
Atina Sahil Hatt谋 (G眉ney Atina)
2011’de G眉ney Atina’n谋n endeks de臒eri 13.047 ile Atina 艧ehir merkezi endeksinden 莽ok daha y眉ksekti. Endeks, 2011 ile 2017 aras谋nda %26 azald谋, ard谋ndan 2020 itibariyle %23 toparland谋. Mevcut endeks hala on y谋l 枚ncesinin %10 alt谋nda.
Dolay谋s谋yla, Atina sahil hatt谋ndaki gayrimenkul yat谋r谋mlar谋n谋n, 艧ehir merkezine g枚re daha k眉莽眉k bir yukar谋 y枚nl眉 potansiyele sahip oldu臒unu s枚ylemek yanl谋艧 olmaz.
Ancak Elenikon Projesi’nin b枚lgeye 莽ok 艧ey kataca臒谋n谋 da belirtmek gerekir. Elenikon Projesi, Yunanistan’daki en b眉y眉k yenileme projesi olup, eski havaliman谋 arazisi 眉st眉nde l眉ks karma kullan谋ml谋 bir gayrimenkul geli艧tirme projesidir. Proje, 5 y谋ld谋zl谋 oteller, al谋艧veri艧 merkezi, l眉ks konut projeleri ve yat marinas谋 i莽ermektedir. Bu proje, sadece G眉ney Atina hatt谋nda de臒il, muhtemelen Atina’da gayrimenkul fiyatlar谋n谋 t眉m zamanlar谋n en y眉ksek seviyesine 莽谋karacak etkiye sahiptir.
Yunan Adalar谋
Yunanistan鈥檇a yakla艧谋k 6.000 ada bulunmaktad谋r. Bunlardan 230’a yak谋n谋 ya艧anabilir durumdad谋r.
Bu Yunan adalar谋ndan baz谋lar谋, Amerikal谋lar ve Avrupal谋lar taraf谋ndan yaz tatili destinasyonu olarak y眉ksek talep g枚ren 枚nemli gayrimenkul yat谋r谋m pazarlar谋d谋r.
A艧a臒谋da, hava yolu ve deniz yolu ile olduk莽a eri艧ilebilir olan, uluslararas谋 havaalanlar谋 bulunan daha pop眉ler adalardan baz谋lar谋na odakland谋k. Bunlara Girit (Heraklion), Korfu, Kiklades adalar谋 (Mikonos ba艧ta olmak 眉zere birka莽 ba艧ka ada) ve Lefkada dahildir.
Girit (Heraklion)
Girit鈥檛e gayrimenkul fiyatlar谋ndaki d眉艧眉艧 trendi 2019’a kadar devam etti. Endeks de臒eri 2011 ile 2019 aras谋nda %40 d眉艧眉艧le 9.677’den 5.645’e d眉艧t眉 ve 2020’de sadece %1.3 toparland谋. Mevcut fiyatlar aslen hala 2011’den bu yana en d眉艧眉k seviyelerinde.
Korfu
Korfu, 陌talya s谋n谋r谋na yak谋n, 陌yon Denizi’nde bir Yunan Adas谋d谋r. Korfu鈥檇a Konut Fiyat Endeksi, 2011 ve 2018 aras谋nda %24 d眉艧眉艧le 8.880’den 6.774’e d眉艧t眉. 2018’den beri Korfu’daki fiyatlar %9 oran谋nda y眉kseli艧 g枚sterdi. 2020 de臒erleri ise hala 2011 de臒erlerinin %16 alt谋nda.
Kiklades Adalar谋
Kiklades Adalar谋, Yunanistan ana karas谋n谋n g眉neydo臒usunda, Ege Denizi’nde bir grup adad谋r. Mykonos, Andros, Tinos, Naxos, Paros, Syros, Santorini, Syfnos, Ios ve birka莽 k眉莽眉k ada i莽erir. S枚ylemeye gerek yok, en pop眉ler adalar Mykonos, Naxos, Paros ve Santorini’dir. Son y谋llarda Tinos da, hali haz谋rda bir havaalan谋 olmamas谋na ra臒men, bu pop眉ler ada grubuna kat谋ld谋.
Yukar谋daki grafik, Kiklades adalar谋ndaki fiyatlar谋n kriz boyunca epey diren莽li oldu臒unu g枚steriyor.
Bu 莽o臒unlukla, d眉nya 莽ap谋nda pop眉ler Yunan adalar谋 olan ve her zaman yabanc谋 yat谋r谋mc谋n谋n ilgi oda臒谋nda olan Mikonos ve Santorini sayesindedir.
Bu adalarda yat谋r谋m yap谋labilecek gayrimenkullerin fiyatlar谋n谋n, Golden Visa yat谋r谋m e艧i臒i olan 250.000 Euro鈥檇an 莽ok daha y眉ksek oldu臒unu belirtmekte fayda var. Bu yabanc谋 yat谋r谋mc谋 ve 眉st gelir grubu turist talebi, ayn谋 zamanda, bu adalardaki ya艧am maliyetinin (yeme i莽me fiyatlar谋) Yunanistan’谋n geri kalan谋ndan 莽ok daha y眉ksek olmas谋na neden olmaktad谋r.
Lefkada
Lefkada, 陌yon Denizi’nin kalbinde yer alan, ana karaya k眉莽眉k bir k枚pr眉 ile ba臒l谋, Yunanistan’谋n Karayipleri olarak an谋lan b枚lge.
2011-2019 y谋llar谋 aras谋nda 10.901’den 8.143’e d眉艧en endeks de臒eri, daha sonra 2020’de 8.640’a y眉kseldi. 2020’de fiyatlar y眉kselmi艧 gibi g枚r眉nse de cari fiyatlar 2011’e g枚re hala %20 civar谋nda a艧a臒谋da.
Yabanc谋 Gayrimenkul Yat谋r谋mc谋lar谋 i莽in Son D枚nemde Getirilen D眉zenlemeler
Yunanistan Ge莽ici Oturum 陌zinlerinin Yat谋r谋mc谋n谋n Yunanistan鈥檃 seyahat Etmesini Gerektirmeden Yasal Temsilcileri Taraf谋ndan 脟谋kar谋lmas谋
Yunan h眉k眉meti, Aral谋k 2020’de Golden Visa ba艧vurular谋n谋n uzaktan yap谋lmas谋n谋 sa臒layan bir mevzuat de臒i艧ikli臒ini kabul etti. Bu d眉zenlemeden 枚nce, yat谋r谋mc谋 olarak sizin ve Golden Visa ba艧vurusu yapacak aile bireylerinin, ba艧vurudan 枚nce Yunanistan’a giri艧 yapmalar谋 gerekiyordu. Art谋k Yunanistan’daki yasal temsilcileriniz (avukatlar谋n谋z) sizin ad谋n谋za ba艧vuru yapabiliyor ve mavi ka臒谋t olarak bilinen ge莽ici oturum izinlerinizi alabiliyor. Daha sonra, bu izin belgelerini, d眉nyan谋n neresinde olursan谋z olun, istedi臒iniz adrese g枚nderebiliyorlar. Ge莽ici oturum izinleriniz ile Yunanistan鈥檃 seyahat edebiliyor ve parmak izi randevunuzu tamamlay谋p, daimi oturum kartlar谋n谋z谋 birka莽 hafta i莽inde alabiliyorsunuz.
Yunan Olmayan Emekliler i莽in Vergi Avantaj谋
Yunan h眉k眉meti, 2020 vergi y谋l谋n谋 kapsayacak 艧ekilde uygulamaya koydu臒u yeni bir vergi d眉zenlemesi ile Yunanistan d谋艧谋ndan emeklilik geliri elde eden bireylere bir vergi avantaj谋 sundu. Bu d眉zenlemeye g枚re, vergi mukimli臒ini Yunanistan’a ta艧谋yan Yunan olmayan emekliler, yurtd谋艧谋nda elde ettikleri gelirler 眉zerinden %7 gibi d眉艧眉k bir vergi oran谋ndan vergilendirilecekler. D眉zenleme, ilk ba艧ta Yunanistan鈥檇a en az y谋l谋n yar谋s谋nda ikamet etme ko艧ulu ararken, daha sonra ba艧ka bir d眉zenlemeyle Yunanistan鈥檇a ya艧ama ko艧ulu kald谋r谋lm谋艧t谋r.
Yunanistan鈥檇a vergi mukimi olmak 眉zere yap谋lan ba艧vurularda aranan 艧art, son be艧 y谋l i莽inde Yunanistan’da vergi m眉kellefi olmamak ve vergi men艧ei 眉lkenizin Yunanistan ile bir 脟ifte Vergilendirme Anla艧mas谋na sahip olmas谋d谋r.
Bu avantajl谋 vergi d眉zenlemesi, 枚zellikle Yunanistan鈥櫮眓 g眉zel co臒rafyas谋 ve iklimine bay谋lan Amerikal谋 ve 陌ngiliz emekliler ba艧ta olmak 眉zere ciddi bir emekli kitlesini Girit ve Korfu ba艧ta olmak 眉zere, bir莽ok Yunan Adas谋na 莽ekmeye ba艧lad谋. Bu kitle, ya艧amak istedikleri evi sat谋n alarak, vergi mukimliklerini Yunanistan鈥檃 ta艧谋y谋p do臒an谋n tad谋n谋 莽谋karmak istiyorlar. Bu adalardaki, gayrimenkul piyasalar谋n谋n canland谋臒谋n谋 s枚ylemeye gerek yok.
Online 脟al谋艧abilecek Gen莽 ve Orta Ya艧 Kesim i莽in 脰zel Vize ve Vergi Avantaj谋
Yunan h眉k眉meti, Dijital G枚莽ebeler olarak adland谋r谋lan d眉nyan谋n herhangi bir yerinde 莽al谋艧abilecek donan谋ma sahip, kendi hesab谋na online olarak 莽al谋艧an gen莽 ve orta ya艧 莽al谋艧an kesim i莽in 枚zel bir vize program谋 ve 枚zel bir vergi paketi 眉zerinde 莽al谋艧谋yor. 2021 y谋l谋 i莽inde bu vize imkan谋n谋n ve vergi avantaj谋n谋n netle艧mesi bekleniyor.
Medya bilgilerine g枚re, kendi hesab谋na 莽al谋艧an ya da Yunanistan d谋艧谋nda 莽al谋艧t谋臒谋 kurumla 枚zel bir s枚zle艧me imzalayan 莽al谋艧anlar, Yunanistan’a ta艧谋nmay谋 ve burada ya艧amay谋 se莽erlerse, gelir vergilerinden %50 vergi indirimi alabilecekler. Bu bilgiye g枚re, bu vergi indirimi d眉zenlemesi, ikametgah谋n ilk yedi y谋l谋 i莽in ge莽erli olacakt谋r.
G眉n眉m眉z d眉nyas谋nda, 枚zellikle pandemi ile birlikte, ofise gitmeden online 莽al谋艧ma bir hayat ger莽e臒ine d枚n眉艧t眉. Bu bir 莽ok insan谋 bir s眉reli臒ine yeni 眉lkelere ta艧谋nmaya motive etti. Bu giri艧im, bir Avrupa Birli臒i Ba艧kenti olan dolay谋s谋yla metropol dinamizmi ve imkanlar谋 sunan ama ayn谋 zamanda do臒aya ve denize eri艧imi 莽ok kolay Atina鈥檡a 枚zellikle dikkatleri 莽ekecek. Atina鈥檔谋n bir Avrupa ba艧kenti i莽in d眉艧眉k ya艧am maliyetleri ve 2021’de 5G internetin kullan谋ma sunulmas谋, dijital g枚莽ebeler dedi臒imiz bu uluslararas谋 莽al谋艧an s谋n谋f谋 Atina’ya 莽ekmede muhtemelen 枚nemli bir rol oynayacak.
脰nemli Ba艧l谋klar
- Atina, Yunanistan鈥櫮眓 en tercih edilen, en 莽ok sat谋艧 i艧leminin ger莽ekle艧ti臒i, en likit gayrimenkul piyasas谋d谋r.
- Ekonomik aktivitenin ve sosyal hareketlili臒in en fazla oldu臒u 艧ehirdir.
- E臒itim ve i艧 imkanlar谋 sebebiyle g枚莽 alan Atina鈥檇a kiralama talebi de di臒er b枚lgelere g枚re 莽ok daha g眉莽l眉d眉r. Dolay谋s谋yla yat谋r谋mc谋, yat谋r谋m yapt谋臒谋 gayrimenkulden kira geliri elde etmek isterse, gayrimenkul眉n kiralanmas谋 di臒er 艧ehirlere g枚re daha h谋zl谋 ve kolay ve kira seviyeleri daha y眉ksektir.
- Dijital G枚莽ebe program谋 kapsam谋nda uygulanacak vergi avantajlar谋 Atina gayrimenkul pazar谋na ciddi hareketlilik getirecektir. Bu hem gayrimenkul yat谋r谋m谋 kanad谋nda hem de kiralama piyasas谋nda ger莽ekle艧ecektir.
- Pop眉ler Yunan Adalar谋 眉lkenin kendi ekonomik krizi s眉resince sadece k谋sa s眉reli ve minimal bir fiyat d眉艧眉艧眉 ya艧ayarak, diren莽li piyasalar olduklar谋n谋 kan谋tlam谋艧t谋r.
- Girit gibi 枚nemli tatil ve yat谋r谋m destinasyonlar谋 halen de臒er at谋艧lar谋 i莽in bir potansiyel ta艧谋yor. Bu potansiyel, Lefkada ve Korfu鈥檇a da s枚z konusu.
- Yunan olmayan emeklilere getirilen vergi mukimli臒i kapsam谋ndaki avantaj 枚zellikle Amerikali, Kanadal谋 ve 陌ngiliz emekliler taraf谋ndan ciddi talep g枚rmekte ve bunun baz谋 Yunan adalar谋ndaki gayrimenkul fiyatlar谋na yukar谋 y枚nl眉 etki yapmas谋 beklenmektedir.
